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임대차계약서 작성 할때 주의해야 할것
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[전태훈 팀장] 리포트 입력 : 2023-04-05
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프랜차이즈창업을 하실때,
내가 들어가서 장사할 건물과 상가를
알아보는게 중요한 성공요인의 한가지죠.
상권이 좋아야 하고, 입지도 좋아야 합니다.
나아가서 건물에서도 좋은 자리를 찾아야 합니다.
보증금을 지불하고, 매월 월비용을 주면서 장사를
해야 하는데 이 모든걸 통틀어서 최초의 조건을
확인하고 맞추는게 바로 임대차 계약입니다.
어렵지 않죠....
임대인 = 건물주
임차인 = 세입자 = 창업자 = 가맹점주
누가 어떻게 부르냐에 따라 단어가 바뀔뿐
모두 동일한 개념을 가지고 있습니다.
좋은 건물주를 만나는 것도 정말 큰 복입니다.
내 건물에서 한달에 비용을 내며 일하고 있는
임차인을 위해주고, 걱정해주는 건물주를 만나야 합니다.
그럼 임대차계약을 할때 주의 해야 하는부분들을
모두가 알기 쉽게 정보를 드려보겠습니다.
꼭 사전에 아셔야 하고, 기억해 주시기 바랍니다.
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1. 주변시세
땅값, 상권, 주변상가를 조사하시면 시세를 알수 있습니다.
주변의 동일한 크기의 매장과 비슷한 월비용이어야 합니다.
가령, 옆에 20PY의 상가의 월비용이 250만원인데
매가 들어갈 상가가 300만원 이면 의구심을 가지셔야 합니다.
물론 자리 및 위치에 따라 차이는 있습니다.
내가 들어갈 자리가 건물 모서리 코너자리나
횡단보도앞, 정류장앞 또는 건물출입구자리 등등
여건에 따라 월비용의 변동은 있을수 있습니다.
주변시세를 잘 파악하시어 손해 나는 조건으로
장사를 시작 하지 않으셨으면 합니다.
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2. 근저당설정금액
등기부등본을 미리 확인하실수 있습니다.
" 대법원 인터넷등기소" 에 접속하시면
누구나 쉽게 아라 볼수 있습니다.
유료이고 금액은 1,000원 입니다.
근저당이란 건물에 잡혀있는 은행에서 빌린돈 입니다.
건물주가 건물 또는 땅을 담보로 은행에서 얼마를 빌렸냐를
알아 보실수 있습니다. 융자라고도 하지요
이 금액은 땅값대비, 건물대비, 거래가격 대비로
은행에서 판단하고 감별하여 대출을 해주는 건데요
상식적이고 정당해야 합니다.
1) 1금융권인 은행권에서 빌려야 합니다.
2) 공동담보물이 있어야 합니다.
3) 거래가액 대비 약 60~70%정도 이하여야 합니다.
가령 대출액이 100억 이어도,
건물가치가 300억이면 괜찬습니다.
가령 대출액이 2억 인데
건물가치가 2억2천만원 이면
의구심을 가지셔야 합니다.
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3. 월비용 인상조건
최초 계약일 이후 계약기간 중에는
월비용은 상승은 안됩니다.
계약기간이 끝나면,
현 월비용에서 5%이하로 올릴수 있습니다.
이건 보호법으로 만들어진 내용이지만,
가끔 건물주와 계약할때 특약으로,
10%로 인상한다......
계약기간 후 200만원에서 250만원으로 한다...
등등의 특약이 달리는 내용이 있습니다.
개인적으로 판단하시기 바라지만,
일단은 이치에 맞지는 않습니다.
사연과 사정이 있어서 이런 특약은 들어 갈수 있지만
조심하시고 알아 봐야 하는 내용입니다.
2022년 1년간의 사례를 보면,
코로나19의 영향으로 근3년간 월비용 인상이 안됐고
금리의 높은 인상으로 부담이 많아져서
건물주 입장으로는 월비용을 많이 올릴수 밖에 없습니다.
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4. 계약기간
통상적으로 2년이 많습니다.
1년도 좋고, 5년도 좋습니다.
지금은 계약기간에 상관없이
10년간 영업권을 보장한다는 좋은 법률이 있습니다.
계약기간은 크게 의미는 없습니다.
10년간 동결 조건은 아닙니다.
계약기간 종료후, 매년 5%씩 인상할수 있으니
꼭 기억 하시고 거래 하셔야 합니다.
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5. 명의자 확인
당연히 명의자(건물주)가 와서 직접 거래해야 합니다.
당사자가 안오면 가족이 와야 합니다.
가족이 올때는 가족관계 증명서를 지참해야 하고
명의자신분증, 대리인(가족)신분증을 확인하세요.
계약금 입금은 특별한 일이 아니면 대리인이 아니라
꼭 명의자에게 입급해야 합니다.
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6. 다양한 특약정리
어느 계약서에도 들어가는 특약을 정리해 드립니다.
안 들어가 있어도 법과 상식으로 통용되는 내용이니
걱정은 안하셔도 됩니다.
1) 건물주는 권리금은 인정하지 않는다.
2) 관리비는 임차인 부담이다.
3) 계약기간 종료후 나갈때는 원상복구 한다.
4) 월차임에 부가세는 별도 이다.
5) 월비용 입급계좌.
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